La situazione in cui un inquilino abbandona improvvisamente l’abitazione, lasciando il locatore nel limbo, è più comune di quanto si pensi.
Questo scenario presenta una serie di sfide legali e pratiche complesse che il proprietario di casa deve affrontare per proteggere i propri interessi e riprendere il possesso dell’immobile. La legge tutela diritti e doveri di entrambe le parti, proprietario e inquilino, ma cosa può fare il proprietario in questi casi?
La legge ammette una soluzione, mentre la giurisprudenza ammette misure cautelari e urgenti. Vediamo quali.
Cosa succede se l’inquilino non paga o abbandona la casa?
Secondo la legge, l’inquilino che abbandona la casa senza preavviso, o in violazione del contratto di locazione, è obbligato a continuare a pagare l’affitto come concordato nel contratto, a meno che non abbia dato disdetta nei termini stabiliti e restituito le chiavi.
Tuttavia, anche se l’immobile venisse abbandonato, l’affittuario sarebbe obbligato a pagare i canoni d’affitto scaduti e futuri.
Nel frattempo, il proprietario non può prendere provvedimenti di sua iniziativa per recuperare l’immobile. Ad esempio, l’accesso senza autorizzazione costituisce un reato e può portare a gravi conseguenze legali per il proprietario. In parole semplici, non può fare irruzione a casa sua.
Inquilino che abbandona la casa in affitto: cosa può fare il proprietario?
Il proprietario potrebbe riprendere legalmente il possesso dell’immobile attraverso la procedura di sfratto prevista dalla legge sulle locazioni.
Questo procedimento si avvia con la segnalazione al giudice e segue con la notifica all’inquilino. Si conclude con l’emissione di un’ordinanza da parte del giudice. L’ufficiale giudiziario eseguirà, quindi, l’ordine esecutivo, aprendo la porta dell’abitazione con l’assistenza di un fabbro e, nel caso, con il supporto delle Forze dell’Ordine.
Tuttavia, esiste un’altra possibilità, meno articolata e più a carattere d’urgenza. Il proprietario può ricorrere alla tutela cautelare, richiedendo al giudice un provvedimento d’urgenza per prevenire danni all’immobile in stato di degrado o di abbandono. Una decisione del Tribunale di Trento del marzo 2024 ha aperto la strada a questa possibilità, consentendo al proprietario di intervenire sull’immobile.
La decisione della giurisprudenza sottolinea la necessità di un pericolo concreto e immediato di danni gravi e irreparabili per ottenere una tutela cautelare d’urgenza.
Quando si può chiedere la tutela cautelare?
In generale, il proprietario che si trova di fronte all’abbandono improvviso di un inquilino deve agire con prudenza e conformità alla legge per proteggere i propri interessi e riprendere il possesso del bene immobiliare.
La procedura legale e la possibilità di ricorrere a tutela d’urgenza offrono strumenti importanti per affrontare situazioni così complesse. In ogni caso, sono due le condizioni in cui è possibile ricorrere alla strada più veloce e urgente. Il proprietario può richiedere un provvedimento d’urgenza in caso di “periculum in mora” o di “fumus boni iuris”.
Esempi di pericolo per l’immobile abbandonato dall’inquilino
Affinché sia configurabile il periculum in mora, è necessario che lo stato di degrado e abbandono dell’immobile comporti un pericolo concreto e imminente di subire danni gravi e non riparabili.
In parole semplici, il proprietario deve dimostrare che se non si interviene tempestivamente, l’immobile rischia di subire danni seri e definitivi. Non è sufficiente un generico degrado, ma è necessario dimostrare un pericolo concreto e attuale.
Ecco alcuni esempi in cui può prevalere il periculum in mora:
- un tetto pericolante che rischia di crollare su un passante;
- un impianto elettrico difettoso che potrebbe provocare un incendio;
- un inquilino che ha devastato l’immobile e si rifiuta di lasciare la casa.
In questi, e altri casi, il proprietario potrebbe richiedere al giudice un provvedimento cautelare per tutelare il proprio immobile.
Quando si può ricorrere al fumus boni iuris
Per rivendicare il fumus boni iuris, è essenziale che il proprietario abbia una probabile ragione di diritto per richiedere la tutela cautelare. In questo caso, la probabile ragione di diritto deriva da due seguenti elementi imprescindibili:
- Proprietà dell’immobile: il proprietario deve dimostrare di essere effettivamente il proprietario dell’immobile in questione;
- Contratto di locazione violato: il proprietario deve dimostrare che l’immobile era dato in locazione e che il conduttore ha violato i termini del contratto, ad esempio non pagando il canone o causando danni all’immobile. (FONTE DA IMMOBILIARE.IT)
